A crescente demanda impulsionada pelo comércio eletrônico está provocando uma expansão acelerada no mercado de condomínios industriais e logísticos na América Latina. Segundo o relatório Annual Latin America Industrial Market Overview 2025, elaborado pela consultoria global JLL, o setor cresceu cerca de 25% nos últimos três anos e enfrenta atualmente uma oferta insuficiente diante da procura, o que pressiona os preços de aluguel e reduz a taxa de vacância a patamares historicamente baixos.
Brasil e México lideram o mercado regional
Dos 87 milhões de metros quadrados analisados em 17 mercados de 11 países, México e Brasil concentram 48% e 28% do estoque total, respectivamente. São Paulo é o maior mercado da região, com 17,6 milhões de metros quadrados. A taxa média de vacância na América Latina foi de 7,2% em 2024, com destaque para Santo Domingo, na República Dominicana, onde o índice ficou próximo de zero.
Aluguéis em alta em toda a região
O preço médio do aluguel na América Latina subiu 3,2% em 2024. Porto Rico liderou com o maior valor de locação (US$ 10,8/m² para imóveis classe A), seguido pela Cidade do México, que registrou o maior crescimento anual (20%).
O analista Rafael Picerni observou que o câmbio impactou negativamente a posição do Brasil no ranking de preços em dólar, embora o mercado esteja aquecido.
E-commerce e incentivos impulsionam o Brasil
No Brasil, o crescimento é liderado pelo e-commerce, com destaque para empresas asiáticas como SHEIN e Shopee. A região de Extrema (MG) se tornou um dos principais polos logísticos do país, com 1,4 milhão de metros quadrados de estoque, o equivalente ao volume de estados como Espírito Santo, Pernambuco e Santa Catarina.
Somente em 2024, Extrema recebeu 300 mil metros quadrados de novo estoque. Em Minas Gerais, o volume de galpões dobrou em quatro anos, impulsionado por incentivos fiscais.
São Paulo também manteve forte crescimento em 2024. A taxa de vacância caiu 2,9 pontos percentuais, chegando a 8,6%, o menor nível já registrado no estado. O valor médio de aluguel ultrapassou R$ 31/m², recorde histórico.
Expansão limitada por juros e custo de capital
O gerente da divisão industrial e logística da JLL, André Romano, afirmou que o preço de locação no México é o dobro do registrado no Brasil, o que aponta um potencial de valorização para o mercado nacional. No entanto, ele alerta que, sem queda nas taxas de juros, a expansão do estoque será limitada.
Segundo a JLL, o estoque total no Brasil soma 34,4 milhões de metros quadrados, com 4,2 milhões em construção e previsão de mais 2,9 milhões em 2025. Já o México conta com 100 milhões de metros quadrados, dos quais 8 milhões estão em construção e 6,4 milhões devem ser entregues no próximo ano.
“O maior driver desse mercado é o consumo. Se os juros não caírem, o endividamento limita a demanda e dificulta novos investimentos”, concluiu Romano.
* Com informações do Bloomberg Línea.