Com base nas estatísticas oficiais da China, o mercado imobiliário do país demonstrou notável resiliência, mesmo em face de um crescimento econômico modesto e altos índices de inadimplência por parte dos construtores. De acordo com os dados do governo, os preços das casas novas diminuíram apenas 2,4% desde o pico em agosto de 2021, enquanto os preços das casas existentes caíram 6%.
No entanto, uma visão mais sombria emerge quando se analisam os relatos de agentes imobiliários e empresas privadas de coleta de dados. Essas fontes indicam que os preços das casas existentes caíram pelo menos 15% em bairros de alto padrão nas principais áreas metropolitanas, como Xangai e Shenzhen, assim como em mais da metade das cidades de nível 2 e 3 na China. Em Hangzhou, próximo à sede do Alibaba Group Holding Ltd., os preços das casas existentes caíram cerca de 25% desde os picos de 2021, conforme relatado por agentes locais.
A preocupação cresce entre os investidores sobre a disponibilidade de dados econômicos atualizados na China, onde o acesso a algumas informações tem se tornado cada vez mais restrito sob o governo do Presidente Xi Jinping. Além disso, surgem dúvidas quanto à precisão da compreensão do mercado por parte das autoridades na elaboração de medidas para sustentar a demanda. Há também o risco de que compradores de imóveis permaneçam cautelosos, esperando que as quedas de preços sejam refletidas nos dados antes de tomarem decisões.
Recessão subestimada?
Especialistas do setor e economistas apontam que a metodologia utilizada nos índices oficiais de preços de casas na China provavelmente subestima a extensão da recessão. Isso ocorre, em parte, devido a métodos de coleta de dados mais antigos que têm dificuldade em identificar mudanças abruptas no mercado. Enquanto nos EUA, por exemplo, os amplamente citados índices S&P CoreLogic Case-Shiller usam dados de preços de casas registrados em cartórios locais em todo o país.
Henry Chin, chefe de pesquisa para a Ásia-Pacífico na CBRE Group Inc., ressalta a importância da fonte e da precisão dos dados. Ele afirma que “os dados de preços de casas em muitos países são baseados em transações de mercado total, mas a China usa amostras seletivas”, o que torna difícil refletir a real condição do mercado em tais dados.
A metodologia utilizada pelo departamento de estatísticas da China para calcular os índices de preços de casas em 70 cidades permanece ambígua para observadores do mercado. Embora dados baseados em pesquisas possam suavizar flutuações extremas, eles podem falhar em servir seu propósito quando as pessoas estão cautelosas de que os preços continuarão caindo.
Essa divergência entre dados oficiais e privados tem levado a percepções conflitantes sobre os preços das casas, o que é evidenciado em relatórios de economistas do Goldman Sachs Group Inc. Porém, a China difere de outros países, já que as autoridades chinesas não divulgam publicamente os preços das casas após a conclusão das transações. Isso levanta dúvidas sobre a capacidade do índice oficial de preços de casas em refletir adequadamente as mudanças na oferta e demanda do mercado imobiliário.
Em algumas cidades, como Hangzhou e Xangai, os preços das casas caíram significativamente desde os picos de 2021, mesmo antes de uma nova desaceleração. As principais cidades, anteriormente consideradas resistentes a recessões imobiliárias, também enfrentaram quedas nos preços das casas existentes. Shenzhen, por exemplo, viu os preços caírem 15% em cinco distritos populares nos últimos três anos.
No entanto, a falta de precisão nas estatísticas de preços de habitação dificulta a compreensão do mercado e a formulação de políticas eficazes. Isso se deve, em parte, à vasta gama de ferramentas políticas disponíveis para as autoridades chinesas, como restrições de empréstimos e limites na compra de propriedades. As distorções no mercado imobiliário chinês também são agravadas pela intervenção direta do governo na definição de preços para novos imóveis.
A incerteza em relação aos dados de preços de casas na China está gerando preocupações entre os investidores e tornando mais desafiador o planejamento de respostas políticas para estabilizar o mercado imobiliário. A precisão dos dados é crucial para entender a verdadeira condição do mercado e tomar decisões informadas.
Fonte: Infomoney