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A expansão dos shopping centers no Brasil

por Michel Cutait Terça-feira, 17 de março de 2015

O mercado de Shopping e Varejo tem demonstrado muito preocupação com o número de Shopping Centers, com as taxas de ocupação dos novos empreendimentos e, consequentemente, com o eventual excesso de oferta de espaços comerciais.

Mas essa conclusão se baseia numa fotografia estática do mercado que está fortemente influenciado pelo desaquecimento da economia, e, em especial pela demanda reprimida do mercado consumidor, como comentamos no artigo anterior.

Vamos tentar expor alguns motivos para afastar essa idéia de que o mercado de Shopping Centers, no Brasil, está saturado e com excesso de oferta.

Se comparado à Colômbia, Argentina ou México, o Brasil foi o que menos cresceu em termos percentuais na oferta de novos Shopping Centers. Se comparar com os EUA, o Brasil tem, atualmente, cerca de 520 Shoppings, enquanto os EUA tem, somente acima de 11.000m2 ABL, mais de 11 mil Shopping Centers. Se comparar o número de unidades de franquia, o Brasil tem cerca de 118 mil unidades de franquia, enquanto os EUA tem cerca de 790 mil unidades de franquia.

A discrepância entre esses números, mostra que existe, naturalmente, um potencial enorme de crescimento no Brasil, mesmo porque o mercado consumidor no Brasil é muito jovem, inexperiente e ávido por novidades.

Assim, o mercado de Shopping Centers não está saturado, pelo contrário, tem muito a crescer, basta que o mercado consumidor saía dessa fase de demanda reprimida, de endividamento e diminuição do poder de compra, para que o varejo se reestabeleça, e a procura por novos pontos comerciais aumente.

Uma outra abordagem também pode ser muito interessante para compreender como o mercado de Shopping Center evoluiu no tempo, e, a partir dessa evolução histórica, poder intuir e projetar quais são as perspectivas para o futuro.

E hoje, o mercado de Shopping no Brasil está na sua 4a. fase.

Vamos apresentar essa linha do tempo com alguns exemplos, sendo possível que alguns empreendimentos não sejam citados, porque a intenção aqui é simplesmente traçar uma linha evolutiva que possa servir como ilustração para a análise que queremos apresentar a seguir. Há outros exemplo, certamente.

A primeira fase começou muito timidamente, com os primeiros empreendimentos, na década de 60 e 70, fruto da iniciativa de alguns empreendedores que vislumbraram um grande potencial nesse modelo de negócio, praticamente concentrados em poucas e grandes cidades, como São Paulo (Iguatemi em 1966), Salvador (Iguatemi 1975) e Belo Horizonte (BH Shopping 1979).

Depois, na década de 80, o mercado expandiu para as grandes capitais, com a inauguração de diversos Shopping Centers importantes, grandes e bem estruturados, como Rio de Janeiro, Porto Alegre, Belo Horizonte e também nas regiões metropolitanas e para cidades que são importantes polos regionais, como Campinas e outras.

Já na 3a. fase, já na década de 90 avançando para o início dos anos 2000, houve uma expansão para cidades médias, com população acima de 500 mil habitantes como Sorocaba, e outras nos demais estados do Brasil.

E atualmente, estamos perto do fim da 4ª fase de crescimento do mercado de Shopping Centers, quando o mercado avança, especialmente depois de 2007, para pequenas cidades no interior dos estados, sendo considerado viável um Shopping Center para cada 100 mil ou 150 mil habitantes.

Essa descentralização do mercado de Shopping Centers, das capitais para o interior alcançou em 2014, praticamente um equilíbrio entre o número de Shopping Centers do interior (total de 265) em relação ao número de Shopping Centers das capitais (total de 522), conforme dados fornecidos pela Abrasce, o que mostra, claramente, esta tendência de expansão para o interior.

Essa tendência pode ser explicada por vários fatores, entre eles, a maior oferta de terrenos, o menor custo dos terrenos, a baixa competição, o menor custo de obra, e também da própria demanda do mercado consumidor que, no interior, ainda tem pouco contato com grandes marcas e com maior variedade de produtos.

Assim, o vetor de crescimento ainda continua apontando para o interior, enquanto nas capitais, a tendência é da especialização e/ou segmentação, surgindo novos empreendimentos, alguns temáticos, outros como “outlets”, strip malls, e também aqueles especiais que usam espaços públicos como aeroportos, terminais rodoviários, metro, estádios de futebol e etc.

Expandir, melhorar e diversificar.

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